两年。
同一届董事会。
他们作出的决定。

在一次公开会议上，董事会表示Park West“给我们开出了一张30万美元的账单”。这项义务占2025年“园林维修”科目约362,000美元实际支出的绝大部分，而该科目原预算仅为20,000美元。

超支仍在继续。2026年前五个月，园林绿化实际费用接近390,000美元，预算约为276,000美元，超支约113,000美元。

来源：协会2025年年终及2026年1月至5月财务报表，可通过HOAWorks业主门户查阅。

布雷亚市提供的消防部门记录显示，2025年3月在前任承包商负责期间发生的一起投诉，约六周后得到解决。

更换承包商后：

• 2025年10月：修剪树木后留下碎屑。
• 2026年2月：先前已清理的山坡再次被指出缺乏足够的防火隔离空间。
• 2026年4月至5月：投诉涉及过度生长的植被、枯草、碎屑及排水受阻。一个月后仍不符合要求。管理公司向消防部门表示对工作不满意。
• 2026年9月：植被问题仍在持续。管理公司质疑此前要求的工作是否已经完成。
• 2026年10月1日：消防部门发出涉及费用的正式30天整改通知。

• 为什么在没有为约30万美元义务安排预算的情况下终止与Park West的合作？
• 新承包商凭什么获得聘用？投标文件、评选记录及已签署合同在哪里？
• 如果管理公司早在5月就表示对工作不满意，为什么同一供应商仍在维护Blackstone？

是现任董事会决定更换Park West的。业主不仅承担了更高费用，还面临反复出现的维护问题。董事会必须就这两方面作出说明。

新的园林绿化合同应允许业主查阅，并明确经核实的资质、适用的执照和保险、可衡量的工作标准。董事会仍应说明现有合同、过渡费用以及尚未完成的工作。

加利福尼亚州州务卿办公室及布雷亚市的记录显示，这家独立LLC的所有者和地址与上述执照持有人不同。该LLC提交的布雷亚市营业执照申请中，“州承包商执照”一栏为空白。

虽然有报告称该LLC人员在社区山坡喷洒化学品，但公开记录查询未发现该LLC持有农药施用经营许可证。

管理公司与协会律师多次向业主保证园林绿化承包商持有执照。但其提供的执照号码属于个体经营企业，而不是被识别为执行施工工作的LLC。

CSLB执照只适用于执照上登记的特定法律实体。一家个体经营企业持有执照，并不意味着另一家独立的LLC也获得了执照，即使两家企业名称相似。对于法律要求承包商执照的工作，该LLC必须自行持有适用的有效执照。

业主仍缺少用于核实这些保证的证明文件。

• 律师的说法：涉及另一家企业的分包安排，该企业的中标资料后来被公开。
• 管理公司的说法：在三家投标方之间进行了竞争性遴选。
• 董事会的说法：先后聘请了不同的园林绿化公司。

这些说法至今没有得到统一解释。已签署合同仍未提供给业主查阅。

执照与保险必须覆盖实际签约公司及所执行的工作。其他实体持有的执照不能证明实际工作的LLC具备适当执照；承包商执照号码本身也不代表已具备保险。

如果依法要求的执照或保险缺失、无效或不适用于相关工作，协会可能承担费用，最终由业主支付。

已签署的合同。覆盖签约实体相关工作的有效执照。适用的保险证明。

这项不可取消的融资安排每月付款约9,000至10,000美元，并附带长期软件许可承诺。

2026年4月，协会在该预算科目记账9,899.56美元，预算却为0美元。业主正在为未列入该预算的义务付费。

该交易从未提交董事会公开会议进行最终批准表决。Blackstone章程对未经会员批准、期限超过一年的合同设有限制；董事会仍应说明作出这项承诺所依据的权限。

业主已要求提供完整摄像头合同及软件许可协议，但两份文件都未完整提供。

安装开始数月后，业主仍未获得关于摄像头数量、安装位置、录像访问权限及用途的完整说明。录像访问与使用政策仍未制定完成。

Blackstone目前每年在巡逻服务上的支出约325,000美元。从Allied更换为A-Source的决定，在公开会议纪要中以报告形式出现，而不是作为公开会议合同批准事项。

董事会应说明每项服务的实际内容，以及如何评价这些费用合计后的效果。

HOAWorks已确认，摄像头主要监控邮件箱区域，而不是社区街道。如果其他区域发生车辆被撬或可疑活动，系统如何发挥作用？

10月2日，一名现任董事也承认录像调取存在困难。

价值达六位数美元的安保系统应有完善的使用政策，包括访问权限、录像请求、保存期限、隐私与监督。业主应清楚自己为何付费，以及系统如何管理。

• 在没有公开会议最终表决或会员批准的情况下，董事会依据什么权限作出多年期承诺？
• 这些预算外付款由什么资金支付？
• 何时向业主提供完整合同、软件许可协议和摄像头清单？
• 何时完成并正式通过录像访问与使用政策？

在没有向业主完整说明费用、批准权限和使用规则之前，协会便已承担这项财务义务。付款正在进行，而解释迟迟未到。

截至2025年1月1日，储备基金研究报告指出储备基金充足率为56%，资金缺口折合每户约1,730美元。协会法定披露文件在回答预计储备基金是否足以承担未来30年维修义务时给出了“否”。

“储备基金充足率”是现有储备资金占按研究估算应已积累金额的比例，不是当年预算拨款的完成比例。每户约1,730美元是资金缺口的折算，不代表每户已收到相同金额的缴费账单。

研究报告预计，如果执行建议的拨款计划，到2027年充足率将超过70%。HOAWorks建议至少达到70%的充足率，并警告较低水平会增加延迟维护或征收特别分摊费的风险。

协会正在编制新的储备基金研究报告。业主应能将其与2025年1月的报告逐项比较。

董事会应解释重大变化，包括删减或推迟的工程、调整后的成本、替换时间表及相关依据。

2025年年终财务报表显示，实际记录的储备基金拨款为0美元，而预算拨款为471,108美元。2026年预算再次安排了拨款，但截至5月的财务报表仍没有记录实际拨款。

储备基金账户并非余额为零；问题在于预算安排的年度补充资金没有实际缴入。

来源：协会2025年年终财务报表，可通过HOAWorks业主门户查阅。

目前门户网站提供截至2026年5月的月度财务报表。由于后续报表尚未更新，业主无法确认5月后是否恢复了储备基金拨款。

与此同时，2026年1月至5月园林绿化费用超支约113,000美元；2025年律师费用约为预算的三倍。协会继续每年支付约325,000美元的巡逻费用，同时增加每月约9,000至10,000美元的摄像头融资付款。

储备研究指出本十年内需要修复或更换的街道、围栏、金属设施、周界墙和场地照明等项目。未按计划向储备基金拨款，并不会让这些未来费用消失。

董事会打算如何补足未缴拨款、弥补储备缺口，并支付即将到来的维修？

业主应收到书面资金计划，明确金额、资金来源和时间表。

来源：协会2025年1月1日储备基金研究报告，可通过HOAWorks业主门户查阅。

业主曾书面请求查阅园林绿化及巡逻合同、管理协议、会计记录及董事会书面批准文件。随后发生了以下情况：

1. 2026年5月5日提交请求

   业主以挂号信方式提交依据第5200条提出的记录请求。

   本年度记录应于5月19日前提供，前两个年度记录应于6月6日前提供。

2. 2026年6月6日期限届满

   首次请求的法定期限届满，所请求的记录仍未提供。

3. 2026年6月15日再次请求

   业主要求查阅已签署合同、总分类账、支票登记簿及书面批准文件。

   本年度记录应于6月29日前提供，前两个年度记录应于7月15日前提供。

4. 2026年6月30日仍未提供

   业主被引导至HOAWorks门户，但门户未包含明确请求的文件。

5. 2026年7月25日仅提供部分记录

   首次提供记录，已比最初截止日期晚约七周；回复仍不完整。

6. 仍未提供

   已签署供应商合同和董事会书面批准文件仍未提供。

   没有这些文件，业主无法完整核实聘用了谁、合同约定了什么、支付了哪些款项，以及董事会究竟批准了什么。

Blackstone支付HOAWorks费用，委托其维护协会记录、提供准确及时的财务报告及回应业主。

截至2026年5月的财务报表和2025年1月的储备基金研究报告可以在业主门户查阅；但门户尚未更新之后的月度财务报表。让业主自行查看门户，也不能代替提供未上传的合同、批准记录和其他依法可查阅文件。

业主不应为了查阅由会费支付的基本合同，而反复以挂号信提出请求，并持续数月追问。

属于依法可供查阅的记录，就应提供。协会如主张适用法律例外，应说明具体法律依据。

Blackstone需要新的专业物业管理团队。业主记录了财务报告、记录查阅、供应商监督及基本沟通方面反复出现的问题。这些本来都是专业管理公司的核心职责。

董事会应启动竞争性遴选程序，选聘符合以下明确要求、能够提供全面服务的合格管理公司：

• 可靠的财务报告：完整、一致的财务报表按时提供。
• 可查阅的记录：维护最新业主门户，及时回应记录查阅请求。
• 经过核实的供应商：开工前完成合同签署、适用执照与保险证明核实。
• 专业沟通：记录业主问题，作出答复并推动解决。
• 清晰的会议信息：便于业主查阅议程、通知、批准事项与会议纪要。

业主应得到符合这些标准的专业管理，而不是不断听到未能达标的借口。

只更换管理公司并不能解决问题。董事会还必须做到：

• 有资金保障的财务计划：说明超支、补足未缴储备基金拨款，并解释未来合同义务和维修费用的资金来源。
• 有据可查的采购与聘用：明确签约公司、核实资质，并记录投标、遴选及审批过程。
• 明确的维护计划：列明尚未完成的工作、责任人、截止日期及完工核验方式。
• 公开透明的决策：依法应在公开会议处理的事项，应以清晰议程、明确审批记录及准确会议纪要办理。
• 保障记录查阅：依法向业主提供合同、财务信息及其他可查阅记录。

更换供应商不能抹去过去的决定。

新的园林绿化、安保或管理公司或许能改善未来的服务，但无法消除对以往开支、未提供的合同、供应商资质及聘用决定的疑问。

无论下一份合同由谁承接，董事会仍须解释并对这些决定负责。